木刀

在烟台早期的房地产开发中，曾经历经了“吃瓦片”“地皮房”等多个阶段。由于历史原因，关于“典房”的研究尚属空白，大量史实有待发掘。由于承租者不需要承担房租，典房模式颇受市场欢迎，在早年的烟台街曾风靡一时。

烟台较大规模建房是从明洪武末年批建奇山守御千户所开始的，至清道光年间，开始出现不少专业的“开发商”。咸丰、同治年间，随着交通业的逐步发达，大批外埠商人来烟，他们的经营方式优于本地商户，经商牟利之外，也向经营房产方面发展。通过大量购置土地房产，他们是商人，又是地主兼房产资本家。当时，“双兴”“永发”“裕盛”“洪泰”“大成栈”等字号，特别是“大成栈”，房产覆盖大成胡同以南到广东街、北大街到市府街的众多房产，后来又自行拆除旧房危房开辟了一条新街区，即现在的朝阳街南端（原名正阳街）。

1861年烟台开埠之后，坐地户建房出租，很多人由商人过渡为房产资本家，有的自建，有的以自有土地与他人合作建设。知名企业家张弼士、李东山、张颜山、万坤山、澹台玉田、李载之等人也均有大量的自有房屋出租，很多街道有的以其字号命名，如张裕路、德成巷等；有的以个人名字命名，例如坤山路、载之路等等。以地皮房起家的王东成，成立了德成木瓦作坊，以施工水准高而声名大噪，朝阳街、大马路、烟台山的洋房大多数为其包工建造，他后来继续大量建造地皮房，仅仅住宅地皮房就有一千多间。

据《烟台概览》记载，1915年前后，正房之房租每间每月两元、厢房每间每月一元，以上是上等房租金；中下等房屋的租金每月每间大约一元。当时的普通劳动者的月收入为五元到八元左右，可见房屋租金支出约为其收入的两成以上。

众所周知，房地产运营最常见的方式是建房出售，或者建房出租，对于消费者而言，前者是置业行为，后者属于日常消费，前者需要投入巨额资金，后者需要花费小额租金。那么，当时有没有其他形式的房地产交易模式呢？

答案是肯定的，比如典房。典房与典当既有联系又有区别。现在的《典当管理办法》将典当定义为：当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息，偿还当金，赎回当物的行为。当铺主要靠收取抵押物的利息和将抵押物直接售出两种方式赚钱。

典房，是房屋所有者将房产交给房客使用，房客拥有约定年限的无偿使用权，房屋产权归属不变，双方议定典价典期，再由中间人见证签订契约，房金一次性趸交。常见的约定期限为中长期，十年或者二十年，在约定期限期满后，开发商将房金归还房客，可赎回房屋，开发商不付出利息，租赁人也不付出房租。但如果房屋所有者在约定期限内没有交纳典金赎回房屋，这个房屋要归租赁人所有。没有规定期限的，出典人可以随时回赎，当然这种不约定期限的，房金更低一些。

由此可见，在典房交易中，房客无须付出租金，开发商归还房金时也无须偿付利息；一般情况下，在约定期限内房屋的大修缮费用由开发商承担、零星维护费用由租赁者负担，在典期内的典金约定不变，租金行情的变化与租客无关。

典房与普通典当有两个重大区别，其一是普通典当是将房屋抵押，并不移交房产，而典房却是质押，必须移交房产供典权人使用，其二出典人不需要支出利息，等于典权人以利息抵顶租金。这种典房的交易方式容易被有资金而又不想置业的租赁者接受，尤其是被有些积蓄的租客所青睐。

那么，开发商为什么要这么做呢？这是因为在房地产开发环节，无论是土地所有权的购置，还是建筑成本，都需要海量的资金投入，资金周转和现金流良性循环是开发商维持运营的生命线。据《芝罘区志》记载，当时的开发商余积公司不但购地建房出卖或者出租，而且有自己的银行，负责公司的财务支出和房地产买卖。

这说明，早年烟台街的房地产开发的专业化和金融化程度已经很高，也是急需资金周转的开发商，会选择以“典房”方式展开可持续运营的直接原因。

按照常理来说，为了防范交易风险，典房的具体操作程序需要中介机构的参与，为交易双方作保，但是在很长的时间内，烟台街并无专业的典当中介代理机构。据《芝罘区志》记载，芝罘境内最早的当铺是在民国初年开设的，为福山县“通惠当铺”的分号，在1929年的军阀混战中被焚毁。1931年当铺复业时有“大有”“矩康”等六处当铺，当期为13个月，利率月息二分。由于没有专业的中介机构，当时只能是行业公会作为中间人。

典房这种房地产的运营模式，交易双方商业风险低，成为很长一个时期内房屋土地商业性开发的主要经营方式之一，在全国很多城市都有出现，烟台并不是唯一。如今，典房的运营模式已消失不见，但当年运行中积累的经验和教训，仍值得我们去研究和借鉴。