水母网讯  对于“炒房者”，目前定义尚不明确。有人建议，将炒房者定义为“多套房产持有者”，即拥有不止一套房产，自住以外的用来出租或等着升值的群体。

    近一段时间，这个群体过的并不舒坦，自3月份以来，二手房房价波动不大了，开始持续上升，价格涨幅2%；紧接着出现“停办二手房贷业务”的传闻，让这个群体又着急紧张了一回，毕竟这个群体还没有“温州客”那般抗折腾。

    这个群体有多大？专业人士说，为数不少，购置多套房的理由也不仅是为了炒房。

    为孩子上学买房一不小心成“房虫”

    潘辉，市区一家企业的中层管理者，月收入5000元左右，且没有其他收入。按说他怎么也与“炒房”搭不上边，可一次为孩子上学学区的问题而买房的经历，让他“炒房”的兴致徒增。

    潘辉家住莱山区，2005年他的孩子出生了。“有了小孩，考虑问题就多了。”潘辉思量再三，决定在离妻子单位近一点的三马路附近买一套小户型。

    很快，办妥了首付，贷了18万元的款，64平方米的房子到手。刚刚装修结束，就有人上门打听是否卖房，多数购房者都是为孩子上学，看中的是房子所在的学区。潘辉看到不断被买房者抬高的房价，心里动摇了，寻思着自己的孩子还小，挣钱后完全可以再买一套房。

    2007年上半年，潘辉顺利出手该套住宅，他说：“价格几乎翻了一番！”对他来说，涉商“首桶金”来得如此轻松，干脆将挣到的钱再投到房产里去。恰好，在他卖房时，他单位的老职工因孩子出国留学，需要卖掉进德小区的房子。潘辉再次出手，以5500元/平方米的价格，购得一处73平方米的住宅。

    去年，房价的各种各样传言，让潘先生很是担心。可他那片区域稳若磐石的房价，让他吃了“定心丸”。他说：“现在我手头的房子，每平方米至少在6000元，虽说这一年多来房价有起伏，但涨势仍然看好。”

    对潘辉而言，炒房远比炒股挣钱来得稳，来得快，他第一次投资20多万元，就挣回了25万元，现在手头的房价，少说也值45万元，而且不用担心欠账，不用耗时间盯着。

    眼下，潘辉正盘算着投资商铺：近几年可以先出租收租金，日后再有什么生意可做，也可以利用自己的铺位。可一个面积稍大的商铺，他的这些钱尚远远不够。于是，他说服自己的3个朋友，打算在北马路、南大街或迎春大街买个“条件好一点”的沿街商铺。“这些地方，人流量大，周边人均消费也适合，商铺的市口很宽。”潘辉说，他理想的铺位是100平方米左右，年租金30万元左右，“未来居住人口增多，商铺投资至少呈5%—8%递增”。

    旅馆老板投资买别墅做起高级包租公

    早些年，在烟大附近，钟先生家的旅馆生意羡煞同行。加上钟先生每年都会有几单外贸生意，他的收入“在45位职专同学里是最高的”。

    2007年，一直想让手头余钱保值增值的钟先生，将“增值”的希望大致定位在投资住宅上，而且希望持有五年以上。钟先生住在莱山区，知道市中心的高价房具备保值的安全性，往往增值较快，但回报率偏低。他有个做了多年二手房买卖的朋友建议他在莱山区买套别墅，既保值又能产生不错的年回报。

    当年4月份，钟先生就在这个朋友的指导下挑选起别墅来。由于设定好用于投资，所以要求比较简明：一、因为五年后可能会转卖，所以希望未来该地段有开发空间；二、希望小区的出租率较高，小区的物业服务好，能提供专业的租赁代理；三、要价格合理。

    “我的看房过程相对比较简单，成交效率也很高。”的确，相比其他自住客三五个月甚至一年的选房过程，钟先生不到一个月的快速买房给中介留下来深刻的印象。

    原来挂出来是400多万元的一套，经过他3次还价最后这套272平方米三室两厅三卫的别墅成交在220万元。钟先生购房一部分钱来源于自己手里的100多万元现金，另一部分和中介的多数客户一样选择了商业贷款。除了总价较低，这套别墅的出租率非常高，达到80%—90%，年租金收入最高可达到30万元左右，对象几乎都是老外。钟先生的别墅在买房半年后顺利租出，租金是12万元/年，三位房客分别来自美、德、韩三国。

    炒房者变身包租者

    对“多套房产持有者”来说，如今挣钱要比过去几年难了。周鹏（化名）是冲着买卖房产挣钱的目标去的，算是职业“炒房者”，今年他感受到了前所未有的压力。

    周鹏说，过去的时候，是我们挑房，有足够的房源等着咱去挑，好房源让“炒房者”挣了不少钱。2007年底以后，优质房源越来越少，不少“炒房者”也将好房压在手里。

    对于优质房源，周鹏的理解是，除了地段，主要是碰到合适的价格。“对于炒房者来说，3500元—4000元/平方米的房子最合适，出手时一般都会略低于市场价格。”周鹏如是说。

    在房产交易中心门前，记者现场采访了一位从“职业炒房人”包围中突围的买房者于先生。于先生说，这些炒房人手中有不少好房源，因要为儿子准备结婚用的房子，去年的时候他就一直关注，那时候房源位置不好、价格高，现在房源的确好于去年，但价格还是居高不下，他感觉价格上还能再降，多数二手房购买者和他一样都在观望。

    与炒房者不同，今年二手房中介并未遇到“卖房难”。据烟台某中介公司孙经理介绍，不少“炒房者”是在2007年后出手购置了一些住房，当时的市场行情已不再适合投机者介入了，许多炒房者经历了数月有房难卖的尴尬境地后，纷纷思考对策，其中房屋出租就是策略之一。这几天电话很多，多数都是职业炒房人打来的电话，目的非常明确，想为手中积压的房源办理短期租赁业务，房屋面积50-70平方米不等，租金在700元/月到1200元/月不等，也许目前这是职业炒房人最好的办法。

    另外，孙经理认为，由于卖房者对未来市场不确定，市场上也出现了一批低价现房，这也成了“炒房者”淘金路上的绊脚石，这些原因无形中影响着他们的生意。

    商铺比住宅更值得期待

    今年以来，我市二手房市场回暖信息明显，8月份的数据表明，我市二手房房价环比上涨了2%，已连续6个月上涨。来自市房产交易中心的数据显示，目前我市新房平均价格为5578元/平方米，二手房价格为5100元/平方米，在全国城市房价排行榜中位列第22位。

    据专业人士分析，与二手房市场在今年3月份就早早回暖相比，我市商铺的二手租售交易直至今年5月份才逐渐活跃。在此之前，我市住宅价格始终处于温和阶段、具备较大的增值空间，这也吸引了商铺市场的部分买家进入其中。

    但随着住宅价格不断走高、购置成本也不断攀升，商铺市场又重获买家青睐，租售行情一路走高；进入7月份后，住宅市场再次活跃。

    这位人士说，今年以来，由于累积已久的刚性需求，投资型以及改善型买家逐渐将目光投向二手房市场，目前来看，房价的温和上涨趋势仍将延续。另外，由于投资者从国外转向国内，商铺的均价上涨比较硬朗，对“炒家”来说，目前烟台商铺仍值得关注。“房价持续上涨，也会带动商铺价格攀升，而且该效应具有一定滞后性，另外，从长远看，商铺一般在5%以上的租金回报率也远高于住宅物业”。(YMG记者刘军摄)