房贷新政对买房的影响有多大？

　　记者约请银行的专家帮您算了一笔帐，一看真是吓了一大跳：

　　100万的房子，贷期15年，首付增了10%，到期多还利息6.2万

　　记者 丛晓波 李仁

　　27日晚，中国人民银行、中国银监会联合发布通知，就购买第二套房贷款做出新的规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%；贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　同时商业用房和商住两用房贷款最低首付比例分别为50%和45%，且商业用房贷款期限不能超过10年，利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。

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　　近两天，这则新闻成了街头巷议的热门话题。对许多买房的市民来说，买房时贷款首付提高，贷款利率增加的确不是个好消息。

　　那么，房贷出台新政，会不会影响市民贷款买房，会不会影响烟台房价，昨天，记者进行了相关采访。

新政相当于加息8.5次

何时实施还未列出时间表

　　记者从中国人民银行烟台中心支行了解到，截至8月末，全市住房贷款余额达100亿元，比年初增长18个亿，贷款购房越来越被市民接受，成为港城广大无房者的首选。

　　目前，港城各商业银行仍未接到上级行通知，房贷新政的实施时间还不明确。中国人民银行烟台中心支行货币信贷管理科有关负责人介绍，在新政出台之前，房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%）。对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555%）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于加息8.5次。

　　新政推出后，市民贷款买第二套房倒底要多花多少钱，人行专家为我们详细算了个帐：

　　以总房价100万元、贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额＝408373.4元。

　　而新政实施后贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。

　　结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。

啥房算“第二套房”？

具体操作细节各行自己界定

　　通知规定：对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。显然，啥样的房算“第二套房”成了市民关注的焦点。

　　记者在采访中了解到，对此次紧缩房贷的主要对象——“第二套住房”如何界定，也是各大商业银行房贷部门人士争议的热点。

　　难点①判断“第二套房”

　　需依据“个人征信系统”

　　昨天，中国人民银行烟台中心支行有关人士在接受采访时说，按照央行的说法，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款购买的自住房，“第二套（含）以上住房”则是借款人利用贷款购买的首套自住房以外的其他住房。

　　目前，各商业银行都是根据央行“个人征信系统”的资料来判断贷款人申请的是第一套还是第二套房贷。但对所谓的“第二套房”应该是个人购买的还是家庭购买的，目前各家银行也都没有一个明确的界定标准。

　　同时，单纯根据个人征信系统来判断问题很多。比如，某市民因第一套住房面积偏小而购买大房子改善居住条件，其向银行申请房贷时，如果执行第二套房贷的首付比例和利率，则有失公允。

　　难点②征信系统未与房管部门联通

　　判断“第二套房”比较难

　　再如，如果此前的一套房贷已经还清，再贷款买另一套房，算不算第二套房？还有，按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房，而目前央行的征信系统并未与房管部门的系统互通，银行并没有太多的办法判断一个人到底有多少套房子。

　　而另一尚未定案的疑点在于，目前公积金贷款的个人信用记录还未完全进入央行个人信用信息基础数据库。也就是说，部分进行二次贷款购房的客户可能由于首次仅进行了公积金贷款而被排除在“第二套（含）以上住房”贷款购房者之外。

　　多家商业银行人士表示，虽然目前对于“第二套（含）以上住房”的认定仍颇多争议，但最终在各行细则出台之前，将协调定义以方便政策落实。同时随着央行个人信用信息基础数据库的完善，兼顾信贷需求与风险控制的调控将更加平稳。

开发商称有信心应对

说新政不会影响房价

　　新政一出，购房者最为关心的就是房价会涨还是会落。新政是否会给烟台房价带来新的拐点？新政又会给开发商带来哪些影响？昨天，记者采访了几位房地产开发商。

　　观点①降价暂时不太可能

　　“降价暂时不太可能！”烟台金沙滩旅游度假村有限公司总经理于英会在接受采访时回答。

　　“我认为，新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，对首次购房者不会有影响。作为一个成熟的地产市场，房价持续上涨的总体趋势不会变。在没有特重大利空政策的影响下，开发商不会主动降价。”他说：“就拿我们开发的项目来说，所售楼盘大部分以高端客户为主，这些购房者绝大部分是一次性付款，新政对他们几乎没有任何影响。再举例，一套价值100万元的房子，政策出台前后，贷款首付也就差10万元，从目前楼价上涨的速度看，这套100万元的房子几天十几天内就可能上涨10%。如此高的房价涨幅，购买者一般不会在乎40%的首付。

　　观点②新政可能影响烟台房产开发格局

　　新政会给烟台房地产市场带来哪些影响？有房产商认为，此次新政的核心是降低金融风险，对于上市公司、实力比较强的企业，新政对其影响并不大。但是，烟台的房地产企业大部分规模不大，其中中小企业居多，对于这样的地产企业而言，前期投入大部分以银行信贷为主，新政一定程度上会给开发商的资金链正常运转带来一定压力。

　　这位房产商以为，烟台市大部分地产企业前期投入确实是依靠银行贷款进行融资的，但是，烟台市的房地产市场发展相对比较成熟、健康，房产泡沫现象几乎不存在，因此开发商有信心应对新政带来的影响。另外，银行在放贷前都对企业进行调研，还款风险应该可以得到规避。

　　另有业内人士认为，开发商都是依靠滚动资金的形式来保证资金链不断掉的，其销售速度一旦受影响，资金回笼的速度就会放慢，因此能否按期还款，对银行和企业来说，都是一个很大的考验。

　　观点③新政可能滋生造假行为

　　由于此次房贷新政对第一套与第二套及以上房屋所设定的首付及利率的差距比较大，这样，不排除部分人在购房时出现造假或变相造假行为，也不排除因借用他人身份购房后产生房产纠纷的可能。

　　市民重新审视购房计划

　　新政出台，对购房者来说，也是有人欢喜有人忧。

　　家住开发区的张女士详细看过《新政》的报道后犯了难，对全家打算换新房的想法产生了顾虑。张女士和丈夫6年前结婚时在开发区买了一套60平米的商品房，随着家里经济条件的改变，加上孩子也大了，她和丈夫商量换一套大一点的房子。

　　“房子差不多都看好了，看来现在只有等等了。”张女士很无奈，“我如果不卖掉现在的房子，那么就的贷款去买第二套，首付、利率都得提高，这压力更大了。”

　　芝罘区的陈先生已拥有了一套和父母同住的住房，正打算购买第二套房屋用于结婚。由于他的第一套住房没有使用公积金，按新的房贷政策规定，购买第二套房产时，贷款利率和贷款额度都将提高，到目前为止，公积金贷款还没有类似的规定，因此，他打算利用公积金购买第二套房产，以获得相对较低的房贷利率，降低购房成本。

　　昨天上午，听闻“新政”后，很多原本打算购买第二套住房的客户改变了当天支付意向金的计划。张先生原计划贷款购买惠安小区一套130平方米、总价48万元的二手房。由于他已拥有一套住房，根据新政规定，很难获得足够的房贷资金。昨天，他向中介公司表示，希望能够推迟支付意向金的时间，以便详细了解房贷新政策。

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　　房贷新政出台，打乱了许多人的购房计划。但也有人乐在其中，因为，新政降低了小户型首套住房的贷款门槛，对没有安居的普通市民来说，是个利好消息。

　　“房贷出新政，是鼓励我们买房啊。”从媒体上看到房贷新政的报道后，在三水大厦上班的小刘乐了。他拿着报纸给记者算着他的小九九：以前，贷款买房首付都是30%，新政出台，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款）不得低于20%。这不，第一套房买小房型，贷款门槛降低了吗？“我结婚买房，省点首付又可以置办几样家俱了。”

责任编辑：刘家昌