2008年上半年，上海成交的新房套均总价达163万元，比07年的128万涨了27% 。

    佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，08年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257万套525.9 万平方米，总成交金额高达739.61亿元。套均面积116.2平方米，比07年的124.6平方米缩小了6.8%，表明国家的70/90规划正在起效，预计08年下半年的套均面积还会有所下降。但是由于市区一些高档楼盘集中成交的拉动，套均总价上涨了27%，达到163万元。

    对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄说，现在外环以内很难再买到163万以下的新房，只有相对富裕的家庭才能买的起市区新房。这将迫使很多收入6-15万/年的中产家庭因买不起市区的新房，而搬到外环以外居住，从而加快外环周边区域的城市化进程。因此，政府也非常有必要增加外环周边的市政建设投入，增加在这些地区的交通、教育、医疗、卫生等方面的投入。

    市场：量低价高 夏季楼市将更低迷

    佑威房地产研究中心的数据显示，上半年全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

    成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重见供过于求。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较周边楼盘去年的房价高出近一倍，这使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而07年与06年上半年的同比涨幅只有4.4%。

    薛建雄认为，量低价高的局面还将持续。因为，开始以去年那一轮的房价上涨实际上到今年3月才基本停止，房价上涨的数据到二季度后才开始在交易数据上逐步体现。那么，新上市楼盘的增加，交易价格还将走高。但这并不意味着房价还在上涨，因为一些没有前瞻性规划的楼盘，其品质是难于支撑去年来近一倍的价格上涨，那么他们将在供过于求的夏季楼市里获得修正，出现价格下跌的局面。

    6月份，李嘉诚两楼盘的低价出仓被看成楼市里的“巴菲特抛售中石油”，对市场影响将会非常巨大。自从佑威报告发布御翠豪庭跌价万元的消息之后，各售楼处的看房量就直线下降，这必将影响到之后一段时间的市场表现。预计，夏季楼市将会进一步低迷，三季度的成交量会比二季度下降三成以上，也就是商品住宅的月成交量只有60-80万平方米左右，楼盘滞销的现象将更为严重。但四季度会回暖到二季度的水平，甚至超过二季度的水平，供过于求的市场面也会有所改望。

    开发商：大开发商抛盘 小开发商观望

    在6月总体供过于求，楼盘大面积滞销的情况下，却出现了天山怡景苑、金地未未来、盛唐福邸等排队、摇号的热销楼盘。

    薛建雄认为，市场冷清与热销的矛盾情景同时出现，主要有两个因素造成的。市场方面，在国家经济保持快速增长的情况下，房价的中长期走势还是看好，目前只是短期调整，因此一些以青年买家为主的自住需求，依然不会放弃购房的打算。开发商方面，由于去年一些开发商大量购地，使得后继开发资金的需求压力大增，因此像万科、保利、金地这样的开发商就会不停地推盘以求回融资金。而这些大开发商在产品上有很强的优势，由于大开发商要回融资金，所开出来的价格都会有较高的性价比，吸引走大多数刚性需求的同时，使得其他多数楼盘的性价比相对有所下降。

    于是，在市场总体较冷的情况下，就形成了少数楼盘热销，多数楼盘滞销的情况。但由于中长期市场看好，能够解决资金问题的开发商就选择了观望，只有少数资金有困难的开发商才会不停地打折促销。

    购房者：房价压力大增 产品越精致化越好

    上海套均房价从去年的128万涨到上半年的163万，高房价的压力使得所有的购房者都对产品提出了更为苛刻的要求，希望房子里的每一个平米都能发挥到最大的用处，不允许有丝毫的浪费。原先那些相对粗放型的产品已经很难被接受，或是性价比被打了很大的折扣。

    与此同时，以满足中产居家为主的主流热销产品轮廓也越来越清楚。这些产品的价格基本在1.5-2.5万元/平方米之间，面积基本上是在75-90平方米之间，主要分布在内外环及外环周边区域。在这个期间内，谁的产品空间利用越充分性价比就越高，就越能获得购房者的认可。

    因此，目前能够获得购房者能认可的产品极为有限，难得出来的几个优质楼盘就只能一拥而上的哄抢。而那些很难获得认可的产品，不在价格上拉出差距的话，就很难获得销售业绩，这也是近来一些楼盘高达95折的优惠，还是难于吸引到买家的原因。

    只有在房价重新出现上涨，购房者恐慌怕买不到合适的房子下，才会降低要求购买目前市场上这些滞销的产品。实际上，以往很多滞销的楼盘，也都是在那几轮房价大涨的过程中被消化的。

    因此，从市场、开发商和购房者的综合判断，在经过二季度的量低价高之后，购房者已经基本上接受了去年涨上来的高房价。当经过三季度的低迷成交之后，人们会发现外环以内的优质产品所剩无几，因此在四季度时会降低一些要求购买一些滞销产品，此时的供需关系就会有所改变，接下来一些开发商就会重新提高报价，然后在明年二季度左右出现新一轮的房价上涨。因为，今年以来所积压的购买力，也需要一个暴发的机会得以释放。