沈建忠细说住房保障

　　住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。房价上涨原因是什么？今年房价能否回落？政府将如何改善住房供求矛盾？沈建忠就房地产市场和住房保障等问题谈了看法。

　　房价回落 基础尚不稳固

　　主持人：近几年来，无论是大城市，还是中小城市， 房价普遍都在上涨，您能分析一下国内房价上涨的原因吗？

　　沈建忠：当前部分地区房价上涨较快的主要原因是供应关系偏紧。我个人认为，房价上涨与当地市场供求关系偏紧甚至阶段性失衡有高度关联性，其基本特征就是商品住房批准预售面积、套数总体上呈下降趋势，小于同期实际销售面积和套数。据建设部统计的数字看，全国40个重点城市商品住房批准预售面积及套数为12114万平方米和113.7万套，远小于实际销售面积和套数的13985万平方米、125.9万套，这样就导致了供求关系进一步趋紧，进而造成房价上涨。

　　主持人：有媒体文章认为，房价上涨主要是住房供需矛盾造成的，是这样吗？

　　沈建忠：基本是这样的。在住房土地的供应上，一些城市住房建设用地已连续几年完不成供应计划；同时，很多开发商对已取得的土地普遍采取分期开发模式，或有意延缓开发进度，导致相当一部分土地没有进入实质性开发。另外，新开工面积总体下降，一些重点城市商品住房新开工面积已经连续多年出现较大比例的下降。去年6月1日实施新建住房结构比例政策后，出于规避政策和观望的目的，不少地方新开工项目的审批及项目施工许可证的核发数量有明显下降，直接影响了新开工项目的数量。

　　在住房需求方面，随着职工工资和城镇居民可支配收入持续增加，个人的购房需求增加了不少。这在一些中心城市表现得尤为明显，据我了解，一些城市销售的商品住房中有1/3以上为外地投资者购买。此外，土地成本、建材成本、住房品质的提高，以及小区配套设施、环境的不断改善，也在客观上增加了开发成本，尤其是地价的不断攀升，在带动高档住房开发的同时，拉动了新建商品住房价格上涨。

　　主持人：房地产市场仍是今年宏观调控的重点，从全国来看，房价是否会受宏观调控影响而出现回落？

　　沈建忠：房价应该有一个合理的价格形成机制，这个形成机制应该与支付能力相匹配。从目前来看，房价回落的基础还不稳固，其原因主要在于：第一，调控措施还没有形成一个有效的合力；第二，体制问题制约了有地方特色的住房制度；第三，住房保障制度还不完善；第四，资金的来源。

　　利用调控 完善住房保障

　　主持人：您在“2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上曾经表示，今年将推进房产持有环节征税，这会是调控房地产市场的主要手段吗？

　　沈建忠：大家都知道，目前中国房地产市场仍处于高度敏感期，在对房地产的调控方面仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。去年，我国已经对住房结构供应进行了初步调整，普通住宅投资比重有所上升，大户型的问题也在缓慢好转。但目前全国90平米以下住房仅占34%，结构性问题依然严重。今年在房地产税收方面，重点或将加强(对房地产调控的)支持力度，在这个基础上，目前议论较多的持有环节征税等问题将得到推进。对过去调控效果不太明显的一些方面，今年可能会有一些比较大的改观，诸如住宅结构、中小套型供应，特别是面向自住的政策性、保障性住房供应可能会有较大幅度的提高。

　　主持人： 8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》透露的信息显示，未来“双限房”将成为住房保障系统的重要补充，请问限房价、限户型的“双限房”属于保障类住房吗？

　　沈建忠：到目前为止，“双限房”并没有被纳入保障性住房范围，而是一种政策性商品住房。在一些房价上涨较快的城市，外地人包括境外人士购房是推高房价的重要原因。在这种供求关系下，当地的原住民承受了高房价。提出“双限”普通商品住房的概念，旨在通过限制开发商的利润空间，来保障部分住房需求。因此，“双限房”只限于在本地住房比较困难的居民。不满足其它保障性住房类型条件的住房困难群体，未来可以通过“双限房”形式解决住房问题。

　　主持人：城市低收入家庭何时能全部纳入住房保障体系当中？

　　沈建忠：按前段的统计，全国约1000万户城市低收入家庭需要纳入到住房保障体系当中，他们的人均居住面积不足10平方米。国家已出台意见，要求2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区在2008年底之前将廉租住房制度扩大到低收入家庭。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。

　　六项措施 改善供求矛盾

　　主持人：作为国家住房制度改革办公室的一员，能否透露一下今后改善住房供求矛盾的主要工作？

　　沈建忠：当前房地产市场总体上仍处于高度敏感期，房价上涨的压力仍然很大，调控任务很重。由于住房建设客观上有个周期，结构调整也需要一个过程，而目前过旺的住房需求也难以在短期内得到有效调节，因此，现阶段我们要按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实，切实增加有效供给，引导合理需求，加强市场监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。同时，要密切跟踪市场形势，加强市场监测分析，研究进一步加强和改善房地产宏观调控的政策措施。

　　主持人：那么将主要采取什么措施进行改善呢？

　　沈建忠：改善住房供求矛盾，将主要采取六项措施。一是强化土地调控手段，在严格控制土地供应总量的同时，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房用地供应。二是严格控制贷款规模，加快住房金融创新，重点控制高档住房消费和多次购房消费贷款，抑制个人住房贷款规模的过快增长。三是进一步加强税收调节，尽快研究出台调整住房租赁税收政策，降低综合税负。四是落实双限普通商品住房供应，满足当地居民自住需求。五是深入整顿和规范房地产市场秩序，依法惩治违法违规行为。重点抓好商品房预售许可、预收资金监管，房地产中介等方面的监管工作。六是，加强信息披露和消费引导，引导群众理性消费、适度消费、梯次消费，利用新建住房和存量住房两个市场，采取购房和租房两种方式，逐步改善居住条件。

责任编辑 刘春雁